Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti putkiremontin teettäneen taloyhtiön korjaamaan huoneiston pesuhuoneen kynnyksen matalammaksi

14.11.2018

asianajaja - asianajotoimisto - Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy - lakiasiaintoimisto - lakitoimisto - lakimies

HO katsoi toisin kuin KO, että asiassa oli tullut näytetyksi, että pesuhuoneen remontti olisi ollut mahdollista toteuttaa toisella tavalla niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt ratkaisevasti matalammaksi. Kynnyksen osalta oli siten kysymys virheestä. Taloyhtiö ei ollut menetellyt huolellisesti, kun se oli sallinut rakenteen, joka heikentää merkittävästi kantajan huoneiston käyttöturvallisuutta. Taloyhtiö oli osakkaan ensisijaisen vaatimuksen mukaisesti velvoitettava korjaamaan huoneiston pesuhuoneen kynnys matalammaksi. Lisäksi taloyhtiö oli velvollinen korvaamaan osakkaalle tavarantarkastuksesta aiheutuneet kulut. Kulut eivät olleet saatuun selvitykseen nähden miltään osin tarpeettomia tai liioiteltuja. (Vailla lainvoimaa 14.11.2018)

Vaasan hovioikeus 8.11.2018
Tuomio Nro 467
Diaarinumero S 17/639
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 5.6.2017 nro 8300
Asia Asunto-osakeyhtiöasia, vahingonkorvaus
Valittajat ja vastapuolet A, As Oy B (vastavalitus)
"Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu
Hovioikeus on hylännyt A:n pyynnön katselmuksen toimittamisesta pääkäsittelypöytäkirjasta ilmenevällä tavalla.
Pääasia
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Taloyhtiössä on käräjäoikeuden tuomiossa (s. 1) todetuin tavoin tehty putkiremontti vuosien 2012 ja 2013 aikana. Ensimmäisessä kerroksessa remontti on toteutettu niin, että viemäriputket on sijoitettu pesuhuoneen kantavan lattiarakenteen päälle. Sen sijaan ylemmissä kerroksissa viemäriputket on viety lattiarakenteiden alle. Ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevassa huoneistossa A 3, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet A omistaa, remontti on tehty 5.2. ja 18.4.2013 välisenä aikana. Asiassa on hovioikeudessa riidatonta, että A on ennen huoneistonsa pesuhuoneen remonttia - nähtyään lopputuloksen erään toisen samassa kerroksessa sijaitsevan huoneiston osalta - ilmoittanut taloyhtiölle, että hänen huoneistonsa pesuhuoneen kynnys ei saa nousta liian korkeaksi. Riidatonta on myös, että A:n huoneiston pesuhuoneen kynnyksen korkeus on ennen remonttia ollut noin 70 millimetriä ja että se on remontin jälkeen 159 millimetriä. Edelleen on riidatonta, että A on remontin jälkeen 3.3., 19.3., 25.3. ja 9.4.2014 reklamoinut kynnyksestä taloyhtiölle, että hän on, kun taloyhtiö ei ole reagoinut reklamointeihin, 17.4.2014 tilannut tavarantarkastuksen ja että taloyhtiö on tavarantarkastuksen jälkeen korjauttanut eräitä pieniä seikkoja, mutta ei pesuhuoneen kynnystä.
Hovioikeudessa on kysymys ensinnäkin siitä, onko remontin suorittamisessa tapahtunut virhe. Jos vastaus tähän on myönteinen, harkittavaksi tulee, onko taloyhtiön toiminut huolimattomasti. Jos tuottamus katsotaan toteennäytetyksi, on seuraavaksi ratkaistava kysymys siitä, onko taloyhtiö velvollinen korjaamaan kynnyksen matalammaksi, A oikeutettu korjauttamaan kynnyksen matalammaksi taloyhtiön kustannuksella vai taloyhtiö velvollinen suorittamaan A:lle virheen johdosta vahingonkorvausta. Lisäksi on kysymys tavarantarkastuksesta aiheutuneiden kulujen korvausvelvollisuudesta.
Onko remontin suorittamisessa tapahtunut virhe
Arvioitaessa sitä, onko kynnyksen osalta ollut kysymys virheestä, on otettava huomioon, millaisia vaatimuksia rakentamismääräykset ovat asettaneet kynnyksen korkeudelle.
Voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 13 §:n (21.12.2012/958, säännös on tullut voimaan 1.1.2013) mukaan ympäristöministeriö ylläpitää Suomen rakentamismääräyskokoelmaa, johon kootaan tämän lain nojalla annetut rakentamista koskevat säännökset ja rakentamismääräykset sekä ministeriön ohjeet. Suomen rakentamismääräyskokoelmaan voidaan koota myös valtion muiden viranomaisten antamia rakentamista koskevia määräyksiä. Pykälän voimaantulosta ja soveltamisesta on säädetty, että tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita Suomen rakentamismääräyskokoelmassa julkaistuja määräyksiä voidaan soveltaa kunnes uudet säännökset on annettu, enintään kuitenkin viiden vuoden ajan tämän lain voimaantulosta noudattaen tämän lain voimaan tullessa voimassa ollutta 13 §:n 3 momenttia.
Aikaisemmin voimassa olleen maankäyttö- ja rakennuslain 13 §:n 1 momentin mukaan asianomainen ministeriö antaa tätä lakia täydentäviä rakentamista koskevia teknisiä ja näitä vastaavia yleisiä määräyksiä ja ohjeita, jotka julkaistaan Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Ministeriö myös huolehtii valtion viranomaisten antamien rakentamista koskevien määräysten yhteensovittamisesta. Määräyskokoelmaan voidaan ottaa myös muun lainsäädännön nojalla annettuja rakentamista koskevia määräyksiä. Saman pykälän 2 momentin mukaan rakentamismääräyskokoelman määräykset ovat velvoittavia. Ohjeet sen sijaan eivät ole velvoittavia, vaan muitakin kuin niissä esitettyjä ratkaisuja voidaan käyttää, jos ne täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset. Edelleen saman pykälän 3 momentin mukaan rakentamismääräyskokoelman määräykset koskevat uuden rakennuksen rakentamista. Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä määräyksiä sovelletaan, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttävät.
Voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 2 momentin (21.12.2012/958, säännös on tullut voimaan 1.1.2013) mukaan rakennus on suunniteltava ja rakennettava ja rakennuksen muutos- ja korjaustyöt tehtävä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutos toteutettava siten, että rakennus täyttää siihen yleisesti ennakoitavissa oleva kuormitus ja rakennuksen käyttötarkoitus huomioon ottaen 117 a-117 g §:ssä tarkoitetut olennaiset tekniset vaatimukset. Aikaisemmin voimassa olleen maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 2 momentin mukaan rakennuksen tulee sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla täyttää rakenteiden lujuuden ja vakauden, paloturvallisuuden, hygienian, terveyden ja ympäristön, käyttöturvallisuuden, meluntorjunnan sekä energiatalouden ja lämmöneristyksen perusvaatimukset (olennaiset tekniset vaatimukset). Saman pykälän 4 momentin mukaan korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä. Edelleen saman pykälän 5 momentin mukaan rakentamisessa tulee lisäksi muutoinkin noudattaa hyvää rakennustapaa.
Voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 117 d §:n (21.12.2012/958, säännös on tullut voimaan 1.1.2013) 1 momentin mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla suunnitellaan ja rakennetaan siten, että sen käyttö ja huolto on turvallista. Rakennuksesta eikä sen ulkotiloista ja kulkuväylistä saa aiheutua sellaista tapaturman, onnettomuuden tai vahingon uhkaa, jota ei voida pitää hyväksyttävänä. Saman pykälän 2 momentin mukaan ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa uuden rakennuksen rakentamista, rakennuksen korjaus- ja muutostyötä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta varten tarvittavia tarkempia säännöksiä rakennukselta edellytettävästä käyttöturvallisuudesta.
Aikaisemmin voimassa olleen maankäyttö- ja rakennusasetuksen 50 §:n 2 momentissa (säännös on kumottu asetuksella 6.3.2014/201, joka on tullut voimaan 1.4.2014) säädettiin rakennusta koskevista olennaisista teknisistä vaatimuksista. Mainitun momentin käyttöturvallisuutta koskevan 4 kohdan mukaan rakennuksen käyttöön ja huoltoon ei saa liittyä sellaista onnettomuuden uhkaa, kuten liukastumis-, putoamis-, törmäys-, palo-, sähkö- tai räjähdystapaturman vaaraa, jota ei voida pitää hyväksyttävänä.
Ympäristöministeriön asetuksella rakennuksen käyttöturvallisuudesta säädettyjen, Suomen rakentamismääräyskokoelman rakennuksen käyttöturvallisuutta koskevien määräysten ja ohjeiden 2001 mukaan:
- määräykset ja ohjeet koskevat uuden rakennuksen sekä sen rakennuspaikan ja tontin käyttöturvallisuutta. Muutos- ja korjaustoimenpiteisiin näitä määräyksiä ja ohjeita sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslain 13 §:ssä säädetyllä tavalla ottaen myös huomioon muun muassa lain 117 §:n säännös (kohta 1.1.1).
- kohde on käyttöturvallisuuden kannalta suunniteltava, rakennettava ja varustettava siten, ettei sen käyttöön, huoltoon tai ylläpitoon liity sellaista tapaturman, onnettomuuden tai vahingoittumisen vaaraa, jota ei voida pitää hyväksyttävänä (kohta 1.2.1). Ohjeen mukaan käyttöturvallisuusvaatimus viittaa kolmeen suureen riskiryhmään, joista ensimmäiseen kuuluvat muun muassa kaatumiset, liukastumiset ja putoamiset.
- lattiapinnan tulee olla riittävän tasainen ja valmistettu tilan käyttötarkoitukseen soveltuvasta materiaalista niin, että liukastumis- tai kompastumisriski on pieni (kohta 3.3.1).
- rakennuksen ovien ja porttien tulee olla helposti avattavissa. Ovien, porttien ja puomien tulee toimia turvallisesti niin, etteivät ne aiheuta tapaturman vaaraa. Ne on varustettava tarkoituksenmukaisin turvavarustein (kohta 3.4.1). Ohjeen mukaan kynnyksiä ei suositella kompastumisriskin takia; välttämättömät kynnykset tehdään mahdollisimman matalina.
Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 5) mainittujen, ympäristöministeriön asetuksella säädettyjen, Suomen rakentamismääräyskokoelman esteetöntä rakennusta koskevien määräysten ja ohjeiden 2005 mukaan kynnys saa olla korkeintaan 20 millimetriä (kohta 2.1.2).
Hovioikeus toteaa, että tässä tapauksessa kynnyksen korkeutta on rajannut erityisesti määräys siitä, että rakennuksen muutos- ja korjaustöiden yhteydessä tehtävät muutokset eivät saa heikentää käyttöturvallisuutta. Vaikka esteettömiä rakennuksia koskeva 20 millimetrin vaatimus ei sellaisenaan sovellu tähän tapaukseen, sanottu vaatimus antaa kuitenkin suuntaa hyväksyttävän kynnyskorkeuden arviointiin ja siihen nähden nyt kysymyksessä olevan 159 millimetrin kynnyksen voidaan todeta olevan poikkeuksellisen korkea. Hovioikeus katsoo, että näin korkea kynnys on esteettisesti haitallinen ja vaikuttaa asunnon arvoon sitä alentavasti sekä ennen kaikkea heikentää merkittävästi käyttöturvallisuutta ja että tästä syystä kynnyksen osalta on lähtökohtaisesti kysymys virheestä. Sillä, onko remontti toteutettu suunnitelmien mukaisesti, ei ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa suorituksen virheellisyyttä, vaan lopputulos ratkaisee. Suorituksessa ei kuitenkaan voida katsoa olevan virhettä, jos mitään muuta vaihtoehtoa toteuttaa remontti ei ole ollut. Asiassa on siten arvioitava, onko valittu ratkaisu ollut ainoa mahdollinen vai olisiko remontti voitu toteuttaa jollakin toisella tavalla niin, että pesuhuoneen kynnyskorkeus olisi jäänyt matalammaksi.
Todistajat L, T, R ja P ovat kertoneet remontin vaihtoehtoisista toteutustavoista pääosin samalla tavalla hovioikeudessa kuin käräjäoikeudessa.
L ja T ovat kertoneet, että olisi ollut ainakin kaksi vaihtoehtoista tapaa, jolla A:n huoneiston pesuhuoneen kynnyskorkeus olisi saatu matalammaksi. Ensimmäinen olisi ollut se, että kantavaan lattiarakenteeseen olisi porattu reiät viemäriputkille ja viety putket lattian alle samalla tavoin kuin ylemmissäkin kerroksissa. Kantava rakenne oli ollut kaikissa kerroksissa samanlainen. Toinen vaihtoehto olisi ollut, että pesuhuoneen kalusteiden - WCistuin, lavuaari ja suihku - järjestystä olisi muutettu niin, että WC-istuin olisi siirretty hormin viereen, jolloin 110 millimetrin viemäriputkea ei olisi tarvinnut viedä lattiassa, vaan ainoastaan hormin seinän läpi ja yhdistää hormissa pystysuunnassa kulkevaan viemäriputkeen. Remontin suunnittelun aikana olisi pitänyt tutkia eri vaihtoehdot.
R ei ole kiistänyt, etteikö reikien poraaminen kantavaan rakenteeseen olisi voinut tulla kysymykseen myös ensimmäisessä kerroksessa, mutta siihen olisi hänen mukaansa liittynyt riskejä. Ylemmissä kerroksissa oli voitu mennä lattiarakenteen läpi, koska kantavat seinät olivat siellä eri kohdassa kuin alakerrassa, jossa oli lisäksi pidempi jänneväli ja enemmän raudoitusta pohjalaatassa. Kalusteiden järjestyksen muuttamisen osalta R on kertonut, ettei hän osaa sanoa, olisiko WC-istuin voitu sijoittaa hormin viereen, koska hän ei ollut tutkinut hormia.
P:n mukaan viemäriputket oli pitänyt ensimmäisessä kerroksessa rakentaa kantavan rakenteen päälle. Muissa kerroksissa putket oli ollut mahdollista viedä alemman kerroksen kattoon. Jos putket olisi ensimmäisessä kerroksessa viety kantavan lattiarakenteen alle, lattian poraamisen lisäksi lattian alle olisi tullut vaakavetoja eli kantavia palkkeja olisi pitänyt lävistää. Rakenteiden kestävyys olisi pitänyt kaikilta osin selvittää. Kukaan ei ollut projektin aikana esittänyt sitä vaihtoehtoa, että pesuhuoneen kalusteiden järjestystä muutettaisiin. Se, että kalusteet laitetaan putkiremontin yhteydessä eri järjestykseen, ei ole yleistä, mutta ei tavatontakaan. Vaikka kalusteet olisi tässä tapauksessa laitettu uuteen järjestykseen, kynnystä ei olisi saatu matalammaksi lattiakaivon vuoksi. Lattiakaivo oli suunnilleen saman korkuinen kuin 110 millimetrin putki ja siihen liittyvä 75 tai 50 millimetrin putki olisi joka tapauksessa pitänyt kuljettaa lattiassa.
Hovioikeus toteaa, että vaikka L ja T ovat olleet varsin vahvasti sitä mieltä, että viemäriputket olisi ensimmäisessä kerroksessa voitu viedä lattian alle samalla tavalla kuin ylemmissäkin kerroksissa, ja vaikkeivät R ja P:kään ole pitäneet tätä täysin poissuljettuna, varmuudella toteuttamiskelpoiseksi tätä vaihtoehtoa ei voida asiassa esitetyn selvityksen perusteella katsoa. Asiassa on sen sijaan selvitetty, että kynnyskorkeus olisi saatu matalammaksi muuttamalla pesuhuoneen kalusteiden järjestystä. Hovioikeus jättää huomiotta vasta hovioikeudessa esitetyn väitteen siitä, että kynnyskorkeutta ei olisi saatu matalammaksi lattiakaivon vuoksi. Väite hormin sortumisvaarasta puolestaan on epäuskottava ottaen huomioon, että hormiin on nytkin pitänyt tehdä reikä viemäriputkien yhdistämiseksi hormissa pystysuunnassa kulkevaan viemäriputkeen ja että hormia olisi L:n kertomin tavoin voitu tarvittaessa tukea.
Edellä lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että asiassa on tullut näytetyksi, että pesuhuoneen remontti olisi ollut mahdollista toteuttaa toisella tavalla niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt ratkaisevasti matalammaksi. Kynnyksen osalta on siten kysymys virheestä.
Tuottamus
Asiassa on riidatonta, että putkiremonttia koskevasta projektista on puuttunut hankevastaava ja että hankesuunnittelu on ollut puutteellinen. P:n kertomuksella on selvitetty, että kynnyksen nousu on ollut tietoinen ratkaisu, että vaihtoehtoisia remontin toteutustapoja ei ole edes harkittu ja ettei P ole ottanut yhteyttä LVI-suunnittelijaan A:n huomautettua kynnyksen korkeudesta.
Hovioikeus katsoo, ettei A:n velvollisuutena ole ollut esittää remontin vaihtoehtoisia toteutustapoja. Se, että A on huomauttanut epäkohdasta, on ollut hänen osaltaan vähintäänkin riittävää. Taloyhtiön olisi tullut havaita epäkohta oma-aloitteisestikin ja sen olisi tullut selvittää eri vaihtoehdot. Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on (s. 9) todettu, taloyhtiön tulee töitä teettäessään varmistua, että työt tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen siten, että osakkeenomistajille ei aiheudu vahinkoa. Vanhaa rakennusta saneerattaessa saattaa L:n kertomin tavoin tulla yllätyksiä, jolloin työt on tarvittaessa keskeytettävä ja koolle on kutsuttava katselmus. Hankesuunnittelun puutteellisuus ja se, että vaihtoehtoisia remontin toteutustapoja ei ole A:n huomautuksista huolimatta edes harkittu, osoittavat taloyhtiön huolimattomuutta. Siihen, miten asioita on hoidettu, ovat asiassa esitetyn selvityksen perusteella suurella todennäköisyydellä vaikuttaneet kiireellinen aikataulu ja isännöitsijän terveysongelmat, mutta ne eivät poista taloyhtiön vastuuta. Sanottu huomioon ottaen, ja kun remontti olisi edellä katsotuin tavoin voitu toteuttaa niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt matalammaksi, hovioikeus katsoo, että taloyhtiö ei ole menetellyt huolellisesti, kun se on sallinut rakenteen, joka heikentää merkittävästi A:n huoneiston käyttöturvallisuutta.
Johtopäätös
Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että taloyhtiö on A:n ensisijaisen vaatimuksen mukaisesti velvoitettava korjaamaan huoneiston A 3 pesuhuoneen kynnys matalammaksi.
Tavarantarkastuksesta aiheutuneet kulut
Asian näin päättyessä taloyhtiö on velvollinen korvaamaan A:lle tavarantarkastuksesta aiheutuneet kulut. Hovioikeus katsoo, että A:n vaatimat kulut eivät ole saatuun selvitykseen nähden miltään osin tarpeettomia tai liioiteltuja.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
A on voittanut asian. Asian näin päättyessä taloyhtiö on velvollinen korvaamaan A:n kohtuulliset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut. Taloyhtiö on hyväksynyt A:n vaatimien kulujen määrän.
Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
A:n kanne hyväksytään. As Oy B velvoitetaan korjaamaan huoneiston A 3 pesuhuoneen kynnys mahdollisimman matalaksi.
Käräjäoikeuden tuomion lopputulos jää voimaan siltä osin kuin As Oy B on velvoitettu korvaamaan A:lle virheen selvittelykuluina tavarantarkastuksesta aiheutuneet kulut.
As Oy B velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 14.127,90 euroa ja hovioikeudessa 8.817,62 euroa. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
As Oy B:n vastavalitus hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 7.1.2019."

asianajaja - asianajotoimisto – Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy – lakiasiaintoimisto – lakitoimisto – lakimies – Helsinki – Espoo – Vantaa – lakimies – lakitoimisto – lakiasiaintoimisto – Helsinki – Espoo – Vantaa – sopimusoikeus – konkurssi – saneeraus – talousrikos – vahingonkorvaus – yritysjuridiikka – työoikeus – yhtiöoikeus – lakipalvelut – asianajopalvelut – vahingonkorvausoikeus – rikosoikeus