Hovioikeus julisti asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen liikehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan pätemättömäksi

05.12.2018


asianajaja – asianajotoimisto – Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy – lakiasiaintoimisto – lakitoimisto – lakimies

Mainitsemillaan perusteilla HO katsoi, ettei asunto-osakeyhtiön ylimääräinen yhtiökokous 15.12.2016 ollut voinut tehdä päätöstä liikehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Näin ollen päätös oli julistettava pätemättömäksi. (Vailla lainvoimaa 5.12.2018)

"Pääasia
Hallintaanottopäätöksen tiedoksianto
Asiassa on riidatonta, että asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen päätös 15.12.2016 liikehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettu tiedoksi osakkeenomistaja A:lle. Asiassa on riitaista, onko päätös annettu tiedoksi B Oy:lle ja onko asunto-osakeyhtiöllä ollut edes velvollisuutta antaa hallintaanottopäätöstä tiedoksi myös B Oy:lle.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 4 §:n mukaan yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä samalla tavalla kuin 3 §:ssä säädetään varoituksen tiedoksi antamisesta. Muuten päätös on tehoton. Asiassa on siten ensin arvioitava onko asunto-osakeyhtiöllä ollut velvollisuus antaa päätös tiedoksi myös B Oy:lle.
Tässä asiassa on selvitetty, että B Oy on harjoittanut liiketoimintaa asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksessä mainitussa liikehuoneistossa. A ja B Oy eivät kuitenkaan ole edes väittäneet, että B Oy olisi ollut liikehuoneiston osakkeenomistaja tai edellä käsittelyratkaisussa lausuttu huomioon ottaen, että B Oy olisi ollut liikehuoneistossa vuokralla. Hovioikeus toteaa, että edellä mainittu säännös ei sanamuotonsa mukaan koske sellaista huoneiston käyttäjää, joka ei käytä huoneistoa asumiseen ja jolle osakkeenomistaja on antanut käyttöoikeuden muutoin kuin vuokrasuhteeseen perustuen (ks. varoituksen tiedoksiannon osalta esim. Jauhiainen, Järvinen, Nevala, Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 611). Näin ollen hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta antaa päätöstä tiedoksi B Oy:lle.
Annetut varoitukset ja huomaukset
Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko asunto-osakeyhtiö ennen yhtiökokouksen tekemää päätöstä osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan antanut hallintaanoton edellyttämän varoituksen.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan. Varoituksen antaminen on siten hallintaanottopäätöksen edellytys.
Tässä tapauksessa A:lle oli vuonna 2012 annettu huomautukseksi järjestyshäiriöistä otsikoitu kirje, jossa on huomautettu baarin aiheuttamista järjestyshäiriöistä. Kirje ei ole sisältänyt mainintaa mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Näin ollen kirjettä ei voida pitää asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 1 momentin mukaisena varoituksena.
Osakkeenomistaja A:lle on 12.8.2014 annettu tiedoksi 7.8.2014 päivätty kirjallinen varoitus järjestyshäiriöistä. Varoitus on koskenut juopuneiden asiakkaiden mölyämistä, musiikin soittamista tarpeettoman kovalla äänellä pitkälle pikkutunneille saakka ja baarin edustalla tapahtuvaa tupakointia. Varoitus täyttää asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 1 momentissa osakkeenomistajalle annettavalle varoitukselle säädetyt edellytykset.
Edellä jaksossa haltuunottopäätöksen tiedoksianto mainituilla perusteilla asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta antaa huomautusta 2012 eikä varoitusta 7.8.2014 tiedoksi B Oy:lle.
Tämän jälkeen baarin aiheuttamista häiriöistä sekä mahdollisuudesta ottaa liiketila asunto-osakeyhtiön hallintaan on mainittu asunto-osakeyhtiön isännöitsijän B Oy:n edustajalle C:lle lähettämässä englanninkielisessä sähköpostiviestissä. Viestissä on myös maininta siitä, että asiasta on aikaisemmin varoitettu. Isännöitsijä on lähettäessään tiedon viestistä 21.3.2016 edelleen eräille muille henkilöille maininnut, että kysymyksessä on osakkaan valituksen perusteella Bar*:lle annettu huomautus. Isännöitsijän lähettämästä viestistä ei muutoinkaan ilmene, että se perustuisi hallituksen päätökseen varoituksen antamisesta. Hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetun varoituksen antaminen kuuluu yksinomaan asunto-osakeyhtiön hallituksen toimivaltaan (ks. KKO 1979 II 133), joten tällä perusteella on katsottava, että sanottu sähköpostiviesti ei ole ollut asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu varoitus.
Edelleen baarin aiheuttamia häiriöitä on käsitelty asunto-osakeyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 8.9.2016. A:lle on toimitettu 8.9.2016 päivätty yhtiökokouksen pöytäkirjan tiivistelmä, jossa todetaan, että ”kokouksessa päätettiin, että tuleva hallitus ja isännöitsijä käyvät neuvottelut Bar* omistajan kanssa siitä, miten asiat saadaan muutettua paremmiksi. Tarvittaessa hallitus kutsuu ylimääräisen yhtiökokouksen koolle ja ryhtyy haltuunottotoimiin”. Ottaen huomioon, että yhtiökokouksella ei ole toimivaltaa antaa asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitettua varoitusta, myöskään pöytäkirjan tiivistelmä ei ole laissa tarkoitettu varoitus.
Näin ollen asiassa on ratkaistavana, onko asunto-osakeyhtiöllä 15.12.2016 tekemällään päätöksellä ollut oikeus ottaa liikehuoneisto hallintaan osakkeenomistajalle 12.8.2014 tiedoksiannetun varoituksen nojalla.
Hovioikeus toteaa, että laissa ei ole määritelty varoituksen voimassaoloaikaa, eli kuinka pitkän ajan kuluessa varoituksen antamisesta hallintaanottopäätös voidaan tehdä. Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä on katsottu, että varoitus on voimassa kohtuullisen ajan sen antamisesta ja että laissa säädetyt perusteet hallintaanotolle vaikuttavat varoituksen voimassaoloon siten, että kohtuullinen aika on eri tilanteissa eri pituinen (esim. ratkaisu Helsingin hovioikeus 14.4.2011 nro 1167 ja Jauhiainen, Järvinen, Nevala, Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 612).
Häiritsevän elämän tai järjestyshäiriöiden perusteella annettavan varoituksen osalta oikeuskäytännössä on katsottu, että varoitus pysyy yleensä voimassa, mikäli häiritsevää elämää sattuu varoituksen jälkeen toistuvasti. Toisaalta asunto-osakeyhtiön on edellytetty jollain tavalla ylläpitävän varoitusta. Ratkaisussa Rovaniemen hovioikeus 27.3.2000 nro 186 varoituksen ei enää katsottu olleen voimassa, kun varoituksen ja yhtiökokouksen välillä oli kulunut aikaa yli puolitoista vuotta vaikka häiritsevää elämää oli sattunut varoituksen jälkeen toistuvasti. Oikeuskirjallisuudessa puolestaan on katsottu, että häiritsevään elämään tai järjestyshäiriöihin perustuva varoitus voi olla voimassa enintään joitain kuukausia kerrallaan (Jauhiainen, Järvinen, Nevala, Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 613 sekä Aunola ja Rosén, Huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiössä, 2013, s. 66) tai 6-12 kuukautta (Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki, 2015, s. 317).
Hovioikeus katsoo, että arvioitaessa varoituksen voimassaoloa on otettava huomioon, että huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan vaikuttaa merkittävästi osakkeenomistajan omistusoikeuteen kuuluviin oikeuksiin. Osakkeenomistajan ja myös vuokralaisen oikeusturvan kannalta ei ole kohtuullista pitää heitä pitkään epätietoisina siitä, ryhdytäänkö varoituksen perusteella hallintaanottotoimiin. Osakkeenomistajalle voi ajan kulumisen johdosta perustellusti syntyä käsitys siitä, että varoituksella aikaansaatu uhka on lakannut tai että varoituksen perusteena ollut rikkomus on tullut oikaistuksi, jos varoitusta ei millään tavalla ylläpidetä.
Hovioikeus toteaa, että tässä tapauksessa varoituksen tiedoksiannosta 12.8.2014 ylimääräisen yhtiökokouksen tekemään hallintaanottopäätökseen 15.12.2016 on kulunut aikaa yli kaksi vuotta. Päätöstä huoneiston ottamisesta asunto-osakeyhtiön hallintaan ei siten lähtökohtaisesti ole tehty kohtuullisen ajan kuluessa varoituksen antamisesta.
Arvioidessaan sitä, onko asunto-osakeyhtiö huomautuksiksi katsottavien sähköpostiviestin 21.3.2016 ja yhtiökokouksen pöytäkirjan 8.9.2016 taikka yhtiökokouksissa vuonna 2016 käytyjen keskustelujen avulla pitänyt yllä varoituksen voimassaoloa, hovioikeus toteaa, että varoituksen antamisesta 12.8.2014 jo isännöitsijän lähettämään sähköpostiviestiin 21.3.2016 on kulunut yli vuosi seitsemän kuukautta. Tämä aika on niin pitkä, että varoituksella aikaan saadun uhan ottaa huoneisto asunto-osakeyhtiön hallintaan ei voida katsoa olleen enää tuolloin voimassa. Hovioikeus lisäksi toteaa, että C on kertonut, että ravintolan toiminnassa oli tehty pieniä muutoksia vuoden 2014 varoituksen jälkeen. Tupakointipaikkaa oli muutettu ja tupakointi ravintolan edessä oli kielletty. Myös musiikin äänen voimakkuutta oli alennettu. Hovioikeus katsoo, että osakkeenomistaja A on siten perustellusti voinut olla siinä käsityksessä, että vuoden 2014 varoituksessa mainittu rikkomus oli tullut oikaistuksi.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että Asunto-osakeyhtiö X:n ylimääräinen yhtiökokous 15.12.2016 ei ole voinut tehdä päätöstä liikehuoneiston LH5 ottamisesta yhtiön hallintaan. Näin ollen päätös on julistettava pätemättömäksi.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Sanotun luvun 8 §:n mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset. Korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä. Mainitun luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
A ja B Oy ovat toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimuksen valituksessaan vaatineet, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 5.640 eurolla korkoineen. Käräjäoikeuden tuomioon kirjatun mukaan vaadittu määrä sisältää arvonlisäveron. Hovioikeus katsoo, että B Oy voi vähentää arvonlisäveron osuuden verotuksessaan, joten hovioikeus hylkää A:n ja B Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen tältä osin. Vaadittujen oikeudenkäyntikulujen määrä arvonlisäveron osuudella vähennettynä on 4.548,39 euroa.
Asunto-osakeyhtiö on käräjäoikeudessa kiistänyt A:n ja B Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta ilmenevät A:n ja B Oy:n asiamiehen toimenpiteistä 23.3.2016, 8.12.2016 ja 15.12.2016 aiheutuneet kulut yhteensä 264 euroa sillä perusteella, että ne oli suoritettu ennen moitteenalaista yhtiökokouspäätöstä eivätkä ne siten olleet korvattavia oikeudenkäyntikuluja. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on kiistänyt A:n ja B Oy:n asiamiehen toimenpiteistä 20.3.2017 ja 21.3.2017 aiheutuneet kulut 396 euroa sillä perusteella, että ne eivät liittyneet oikeudenkäyntiin, koska kysymys oli vastauksesta aluehallintovirastolle alkoholilupa-asiassa. A ja B Oy ovat katsoneet, että kyseiset kulut liittyvät oikeudenkäyntiin.
Hovioikeus katsoo, että edellä mainitut kulut eivät ole aiheutuneet A:lle ja B Oy:lle oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta. Näin ollen kyseiset kulut eivät ole oikeudenkäyntikuluja. A:n ja B Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimus on tältä osin hylättävä.
Koska asunto-osakeyhtiö on hävinnyt asian, on se oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:n perusteella velvollinen korvaamaan A:n ja B Oy:n kohtuulliset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. Asunto-osakeyhtiöllä ei muilta kuin edellä mainituin osin ole ollut huomautettavaa A:n ja B Oy:n oikeudenkäyntikulujen määrästä.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Koska asunto-osakeyhtiö on hävinnyt asian, on se oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:n perusteella velvollinen korvaamaan A:n ja B Oy:n kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut huomautettavaa A:n ja B Oy:n oikeudenkäyntikulujen määrästä.
Asian näin päättyessä asunto-osakeyhtiön vaatimus A:n ja B Oy:n velvoittamisesta korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut on hylättävä.

asianajaja – asianajotoimisto – Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy – lakiasiaintoimisto – lakitoimisto – lakimies – Helsinki – Espoo – Vantaa – lakimies – lakitoimisto – lakiasiaintoimisto – Helsinki – Espoo – Vantaa – sopimusoikeus – konkurssi – saneeraus – talousrikos – vahingonkorvaus – yritysjuridiikka – liikejuridiikka – työoikeus – yhtiöoikeus – lakipalvelut – asianajopalvelut – vahingonkorvausoikeus – rikosoikeus – liikejuridiikan ammattilainen – lakiasiaintoimistot