Epäsäännöllinen vuokranmaksu oikeutti vuokrasopimuksen purkamiseen

27.11.2018


asianajaja – asianajotoimisto – Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy – lakiasiaintoimisto – lakitoimisto – lakimies

Asiassa katsottiin selostettuun näyttöön ja sen arviointiin nojaten tulleen näytetyksi, että vuokralainen oli HVL 61 § 1 momentin 1 kohdan mukaisesti laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa siten, että vuokranantajalle oli syntynyt oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokranantajalle oikeudenkäyntikulujen korvauksena avustajan palkkiota 2.480,00 euroa sekä oikeudenkäyntimaksu 250 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 22.11.2018)

Vuokranantajan (kantaja) mukaan vuokrat olivat olleet toistuvasti olennaisesti myöhässä kirjallisten todisteiden osoittamana ajanjaksona 9/2016 - 5/2018. Kantajan todisteista oli käynyt ilmi kulloinenkin päivämäärä, milloin vuokralainen (vastaaja) oli maksanut vuokran.
Vastaaja oli kiistänyt kanteessa esitetyt vaatimukset kokonaisuudessaan ja vaatinut, että KO hylkää kanteen liitännäisvaatimuksineen sekä pitää oikeudenkäyntikuluvaatimuksia sekä määrältään että perusteeltaan aiheettomina.
Vastaajan mukaan vuokrasopimus oli jatkunut lähes kolmen vuoden ajan, eivätkä vuokrat olleet olleet "usein" myöhässä, ja että vuokria oli myös maksettu etuajassa. Vastaajan lausuman mukaan vuokranmaksun viive oli johtunut vakavasta sairastumisesta eli vuokrien maksun viivästymisiin oli ollut syynä sosiaalinen este. Vastaajan mukaan viivästymiset eivät kuitenkaan olleet olleet merkittäviä kantajan kannalta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 § 3 momentin mukaan, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ole. Vastaajan mukaan kantajan hallussa ja vapaasti käytettävissä oli myös ollut kolmen kuukauden vuokravakuus, millä olisi voinut kompensoida vuokran maksujen myöhästymisiä.
Vastaajan mukaan kantajalla oli todistustaakka vuokranmaksujen myöhästymisien osalta. Vastaajan mukaan kantajan nettipankista tulostamista vuokranmaksutapahtumia koskevista tositteista ei voitu luotettavalla tavalla määrittää vuokrien maksun ajankohtaa, koska vastaaja ei ollut täyttänyt viestikenttään mainintaa vuokranmaksun ajankohdasta tai vuokrakuukaudesta.
Asiassa oli ollut KO:ssa riitaista purkuperusteiden olemassaolo kokonaisuudessaan, erityisesti vuokranmaksujen ajankohdat, vuokranmaksun laiminlyöminen jatkuvasti ja usein, vuokranmaksun myöhästymisen vähäistä suurempi merkitys kantajalle ja seikka, että vastaaja olisi saanut tiedon varoituksista ja ilmoituksista.
KO:n ratkaistavaksi oli jäänyt siten kysymys siitä, oliko vuokranantajalla oikeus purkaa hänen ja vuokralaisen välinen asuinhuoneiston vuokrasopimus asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 § 1 momentin 1 kohdan perusteella eli sillä perusteella, että vuokralainen oli laiminlyönyt suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa.
KO purki asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen. Vuokralainen velvoitettiin heti muuttamaan häädön uhalla huoneistosta ja jättämään se vuokranantajan vapaaseen hallintaan.
Vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokranantajalle oikeudenkäyntikulujen korvauksena avustajan palkkiota 2.480,00 euroa sekä oikeudenkäyntimaksu 250 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.10.2018 lukien.
Vuokralainen vaati HO:ssa, että KO:n tuomio kumotaan ja vuokranantajan kanne hylätään.
HO ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
KO:n tuomiosta:
"Näytön arviointi
Kirjalliset todisteet
Vuokrasopimuksen ja -suhteen olemassaolo kantajan ja vastaajan välillä on riidatonta.
Ennen vuokrasuhteen purkamista vuokranantajan on pääsäännön mukaan annettava vuokralaiselle asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 62 §:n mukainen kirjallinen varoitus. Varoitusta ei kuitenkaan ole annettava silloin, kun purkaminen perustuu vuokran maksun laiminlyömiseen (ks. mm. Kasso: Huoneenvuokrasopimukset, 2001). Vuokranmaksun laiminlyönnistä ei tarvitse varoittaa vuokralaista ennen sopimuksen purkamista (ks. mm. Kanerva-Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2003). Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 66 §:n mukaisesta purkamisilmoituksesta puolestaan käy haaste, jossa vaaditaan vuokrasuhteen purkamista (ks. mm. Kasso: Huoneenvuokrasopimukset, 2001). Näin ollen käsiteltävää asiaa ratkaistaessa merkitystä ei ole sillä, onko vastaaja saanut tiedoksi kantajan antamat vuokrasopimuksen purkamista koskevat varoitukset ja ilmoitukset.
Vuokran maksaminen ajallaan on vuokrasopimuksen mukaan on vuokralaisen päävelvoite. Näin ollen tämän velvoitteen laiminlyöminen on siinä määrin vakava oikeusloukkaus toista osapuolta kohtaan, että tällä on oikeus purkaa vuokrasopimus. Todistustaakka purkuperusteen olemassaolosta on vuokranantajalla. Vuokranmaksuperusteen osalta menettely on toisaalta tavallisesti se, vuokralainen on näyttövelvollinen vuokran maksamisesta. Vuokranmaksun laiminlyönnin on oltava vähäistä suurempi. Tavallisesti kahden tai kolmen kuukauden vuokran maksun laiminlyömistä ei enää pidetä vähäisenä. Harkintaan vaikuttaa myös laiminlyöntien toistuminen (ks. mm. Kasso: Huoneenvuokrasopimukset, 2001). Kantaja eli vuokranantaja on toimittanut kirjallisena todisteena nettipankistaan tulostamansa vuokranmaksutapahtumat. Käräjäoikeus katsoo, että tulosteita voidaan pitää luotettavina ja että niistä käy selkeästi ilmi vuokran maksun laiminlyönnin toistuminen. Käräjäoikeus katsoo, ettei vastaajan väitteellä siitä, että tositteet ovat liian epätäsmällisiä, koska niistä puuttuu vastaajan maininta vuokranmaksukuukaudesta viestikentässä, ole merkitystä tositteiden todistusarvoa tai luotettavuutta arvioitaessa. Toisaalta myös vastaajan kirjallisena todisteena toimittama oma kirjanpito vuokranmaksusta vastaa oleellisilta osin kantajan toimittamien tositteista ilmi käyvää vuokranmaksua.
Henkilötodistelu
Henkilötodisteluna asiassa on kuultu molempia asianosaisia, sekä kantajaa että vastaajaa todistelutarkoituksessa.
Asiassa on tuotu ilmi sekä kantajan että vastaajankin puolelta, että myöhässä maksetuista vuokrista on päästy vuokrasopimuskauden aikana pariin otteeseen sopimukseen, jolloin vuokrasopimussuhdetta on päätetty jatkaa. Jos vuokranantaja antaa vuokralaiselle mahdollisuuden oikaista menettelynsä, ei tällainen suotanavanakin pidettävä sovinnollisuus estä vuokranantajaa vetoamasta perusteeseen, jos oikaisua ei tapahdu. Vuokranantaja ei siis menetä oikeuttaan sopimuksen purkuun niin kauan kuin menettely jatkuu, jos kyseessä on esimerkiksi vuokran maksun laiminlyönti (ks. mm. Kasso: Huoneenvuokrasopimukset, 2001).
Vastaajan mukaan vuokranmaksujen myöhästymisillä ei ole ollut kantajalle vähäistä suurempi merkitys. Tavallisesti kahden tai kolmen kuukauden vuokran maksun laiminlyömistä ei enää pidetä vähäisenä. Harkintaan vaikuttaa myös laiminlyöntien toistuminen. Jos vuokria on maksettu pidemmältä ajalta epäsäännöllisesti, lyhyempikin vuokranmaksun laiminlyönti saattaa riittää perusteeksi sopimuksen purkamiseen. Vuokran maksun laiminlyönti merkitsee useimmiten vuokranantajalle tappioita ja vahinkoa syntyy, kun vuokria jää saamatta. Vuokranantajataholle tulee myös antaa merkitystä (ks. mm. Kanerva-Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2003). Edellä mainittu huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kantajalle, joka on yksityinen vuokranantaja, on pidemmältä ajalta tapahtuneiden vuokran maksujen laiminlyöntien johdosta aiheutunut sellaista vahinkoa, jota voidaan pitää vähäistä suurempana.
Johtopäätökset vuokrasopimuksen purkamisen osalta
Käräjäoikeus katsoo edellä selostettuun näyttöön ja sen arviointiin nojaten tulleen näytetyksi, että vastaaja on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 § 1 momentin 1 kohdan mukaisesti laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa siten, että kantajalle on syntynyt oikeus purkaa vuokrasopimus.
Oikeudenkäyntikulut
Vastaaja häviää asian, joten hän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Vastaaja on myöntänyt kantajan oikeudenkäyntikulujen määrän, yhteensä 2.480,00 euroa, oikeaksi.
Vastaajalle on myönnetty oikeusapua ilman omavastuuosuutta. Avustaja AA:n laskun mukainen palkkio on yhteensä 1.227,60 euroa. Käräjäoikeus pitää avustajan asiaan käyttämää aikaa (9 tuntia) kohtuullisena. Näin ollen avustajalle maksetaan valtion varoista edellä mainitun suuruinen palkkio, mikä jää valtion vahingoksi."
Keskeiset lainkohdat
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §, 62 § ja 66 §

Vaasan hovioikeus 19.11.2018
Päätös Nro 483
Diaarinumero S 18/935
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 31.8.2018 nro 15239
Asia Vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö
Valittaja Vuokralainen
Vastapuoli Vuokranantaja

asianajaja – asianajotoimisto – Asianajotoimisto Lex Helsinki Oy – lakiasiaintoimisto – lakitoimisto – lakimies – Helsinki – Espoo – Vantaa – lakimies – lakitoimisto – lakiasiaintoimisto – Helsinki – Espoo – Vantaa – sopimusoikeus – konkurssi – saneeraus – talousrikos – vahingonkorvaus – yritysjuridiikka – liikejuridiikka – työoikeus – yhtiöoikeus – lakipalvelut – asianajopalvelut – vahingonkorvausoikeus – rikosoikeus – liikejuridiikan ammattilainen – lakiasiaintoimistot